商业地产受到冲击
2023年11月16日
图片来源 博客innova.
《当世界碰撞:互联网如何颠覆房地产.
当时我正在准备给圣安东尼奥行政协会做报告, 在圣安东尼奥的一个由150名小企业主组成的俱乐部里，我突然意识到，每个房地产行业都受到了互联网的巨大冲击. 这是世界碰撞时发生的事情.
零售
这种颠覆始于10年前，当时电子商务席卷了购物领域. 现在我们可以通过电脑或手机下订单. 许多公司相继破产:西尔斯、凯马特、Toys Us、Borders Books、Circuit City、Pier One、Brooks Bros. 以及最近的Bed Bath and Beyond. 砖块和砂浆变成了砖块和点击，“零售的死亡”被大肆宣扬. 好吧, 这是一种进化，而不是大规模毁灭，因为零售商被迫适应，然后, 毫无疑问，新冠病毒加快了这一进程. 现在转型已经到位，零售业也做得很好. 也许一个购物中心变成了曲棍球场或配送中心. 麦克雷斯购物中心变成了超级heb，温莎公园购物中心变成了Rackspace，现在谁知道还有什么. 现在, 零售商已经走向了全渠道, 所以砖块和咔哒声变得非常相互依赖. 我们将生存和繁荣.
工业
在新冠疫情开始时，工业开始了有益而非有害的破坏, 当次日送达变得非常重要时. USAA房地产公司甚至在全国建立了100个亚马逊配送中心. 你可以看到新的200,000平方英尺加上在圣安东尼奥建造的配送中心, 特别是在Schertz的IH-10东部和IH-35上. “最后一英里”的输送系统相当完善, 但现在出现了物流中心，以支持新的供应链需求. 工业有很光明的前途.
办公室
办公大楼, 另一方面, 是否正在经历对该行业所有者非常不利的颠覆. 在家工作(WFH)社会的技术开始于远程电话取代面对面的会议. 现在，随着新冠疫情的爆发，办公楼的入住率有所下降. 在圣安东尼奥，出租面积仅为80%左右，而旧标准为88%左右. 但实际占用率可能只有50%或更低. 新的工作周是周一和周五在WFH，周二、周三和周四在办公室.
酒店
酒店正在经历混乱, 太, 因为像Airbnb和VRBO这样的短租网站的出现, 然后是新冠肺炎疫情的双重打击. 如今，“复仇游”的反弹正如火如荼. 但Airbnb的增长势头强劲，目前有超过700万套房屋可供出租，而之前只有500万套.美国有300万间酒店客房.S.! 当然，在线预订现在对每个运营商来说都是常态. 计算机使动态定价成为可能, 因此，您的房价可能会在几分钟内根据当前市场对房间的需求而变化. 这也被自助存储行业所采用.
住宅地产
住宅房地产与商业房地产是一个不同的世界，但破坏是没有边界的. 卖家会查看附近的房产，看看他们的房产应该要价多少, 他们会在房地产经纪人那里找到这些信息.com, Zillow.Com和redfin.Com列出几个显示价格信息的网站. 买家可以在网上查看房源, 通过谷歌街景驾驶社区并收集其他信息, 这一切都发生在他们开车去旅游之前. 他们甚至有资格获得网上贷款.
然而，这都是过去的事了 & 现在. 未来呢?? 全国房地产经纪人协会刚刚输掉了一场所谓串通的官司. 标准做法是，住宅房地产经纪人属于一个地方董事会，其中包括多重上市服务的会员资格. 这就要求卖方的经纪人向买方的经纪人提供补偿, 金额或百分比由卖方的经纪人填写. 诉讼的焦点是这是否构成了对买方代表佣金的串通, 因为他的佣金没有商量. 这一裁决并不强制买方支付给他的经纪人，而不是由卖方支付, 但这确实意味着佣金必须作为合同的一部分进行协商, 而不仅仅是由卖方代表设定. 许多代理商和经纪人专门从事买方代表, 这将会改变, 很可能会降低他们的收入. 但在买方市场, 像现在, 也许卖方将不得不增加买方经纪人的金额，以获得更多的展示.
商业经纪
未来，通过互联网网站开放更多的上市渠道，将对商业经纪业务产生巨大影响, 比如LoopNet，以及更强的人工智能增强. 如果买家和租客可以在网上看到所有可用的房产，并列出他们认为合适的房产清单, 然后买方/租户代表就被排除在业务之外. 可以在线设置展映, 筛选潜在客户的财务实力可以通过在线申请和信用检查来完成, 进入空间或建筑可以通过互联网控制，我想经纪人甚至业主自己可以通过他们的手机与买家/租户交谈. 合同和租约可以在网上填写，并通过电脑签署. 甚至结案基本上也可以通过移动公证人远程完成, 由于最后的授权仍然需要老式的蓝墨水湿签名. 这被称为去中介化，将中介从交易中移除.
这会减少交易双方支付的佣金吗? 取消经纪人的专业知识是否会导致双方犯下悲剧性错误? 从我个人的经历来看, 经纪人在多年的交易中积累的技能和知识被大大贬值了，因为在交易完成之前，他们是“免费的”. 没有人担心会浪费经纪人的大量时间，因为这是经纪人为了达成交易和完成交易而付出的. 这种模式是否应该变得像律师或会计师那样，按小时收费，并收取预付金? 我怀疑这永远不会发生?